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本文摘要：原标题：碧桂园3000亿后的暗礁：现金流承压负债下降从500亿元到3000亿元级房企，碧桂园这匹黑马仅有用几年时间。如今，去年首次迈过3000亿元门槛、一跃转入行业三甲的碧桂园，无论是年初销售势头还是土地市场上的展现出，早已显露出问鼎一哥的野心。然而，预示销售的高歌猛进和拿地获得手软，公司核心利润率下滑、现金流承压以及负债率下降等一处处暗礁也在时刻迫近碧桂园。 惊叫的目标近期，碧桂园很快快速增长的体量沦为行业内热门话题之一。
原标题：碧桂园3000亿后的暗礁：现金流承压负债下降从500亿元到3000亿元级房企，碧桂园这匹黑马仅有用几年时间。如今，去年首次迈过3000亿元门槛、一跃转入行业三甲的碧桂园，无论是年初销售势头还是土地市场上的展现出，早已显露出问鼎一哥的野心。然而，预示销售的高歌猛进和拿地获得手软，公司核心利润率下滑、现金流承压以及负债率下降等一处处暗礁也在时刻迫近碧桂园。
惊叫的目标近期，碧桂园很快快速增长的体量沦为行业内热门话题之一。据克而瑞地产研究公布的《2017年1-2月中国房地产企业销售TOP 100》排行榜透露的数据表明，2017年1-2月，在TOP 10房企榜单上，碧桂园以872亿元的销售额领先分列在第二位的万科13亿元。碧桂园从2015年的1401亿元到2016年的3088.4亿元，构建了业绩120%的快速增长。
2017年碧桂园原作了一个有可能让外界尖叫声的销售目标，明确数额还并未发布，但是据传碧桂园的内部指标很有可能是翻番。碧桂园方面在恢复北京商报记者专访时回应，本月下旬公司将公布年报，目前正处于克制期，按照规定，很多信息尚能不方便透漏。同策咨询研究部总监张宏伟认为，碧桂园之所以在2016年如此大力扩展，一是销售低快速增长背后亟须补仓，二是擅长于操作者郊区大盘的碧桂园在三四线的投资布局模式效果比较显著。来自中国指数研究院统计数据表明，2016年，在国内典型40家上市企业中，碧桂园拿地规划建筑面积超过3238.12万平方米，分列在首位。
而碧桂园管理层也回应，2016年碧桂园3088亿元销售金额的含金量很高，无一项目亏损。同时，为了管理未来更大的帝国，2016年碧桂园营销首次实行了大区制，已完成7个大区建设，原35个营销区域拆分核裂变，追加为56个。
碧桂园总部负责管理做到服务承托和管控，大区精准帮扶区域平台建设，合伙人机制带给动力也持续烘烤。还包括碧桂园公司实行的SSGF体系也力求尽量延长项目的工期，从而减缓项目周转速度。拿地相对论如果说一天拿一块地是碧桂园去年的拿地节奏，那么今年拿地节奏则必然是有过之而无不及。
近日，碧桂园屡屡在中山、滁州、柳州等地获得土地。而年初至今，碧桂园在全国拿地已超强40宗，斥资超过230亿元，在房企拿地榜单上名列前茅。擅于郊区登陆作战的碧桂园多年来仍然射击三四线城市，也由此曾避免了白热化的土地竞争。
但三四线城市贬值力弱也是不争的事实，近年来，碧桂园调整策略，从2016年销售和拿地情况来看，碧桂园从以三四线城市居多，同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边的整体定位，调整为以二线城市中心、一线城市周边居多。在北京周边，先后布局燕郊、蓟州、霸州、武清、大厂等区域，环京项目近20个。在上海周边，碧桂园也采行农村围困城市的路线，先后转入苏州、太仓、启东、昆山等地。碧桂园在获得公司规模较慢拓展的同时，问题却依旧不存在。
从近日碧桂园追加土地来看，除了上海、深圳外，碧桂园拿地非常一部分仍来自二三四线城市。其中，少有江门、柳州、中山、滁州等三四线城市。业内人士分析，农村围困城市的策略不利于速度，但三四线城市产品溢价空间受限，碧桂园利润率较低与此关系密切。
有机构预计，碧桂园2016-2018年的核心盈利率仍较低，为7.5%-8%，2016财年的核心利润将同比上升4%。从开发商拿地规模名列来看，2015年前四名分别为碧桂园、万科、保利以及万达，这四个房企总拿地规模占到前100名房企拿地规模的33.56%，而碧桂园一家的拿地规模就占到14.49%。去年底，碧桂园的土地成本预期已多达1000亿元，使得公司的现金流之后承压。而且，随着调控深化，今年一二线城市楼市加剧将受到诱导，而三四线城市的高库存依旧承压，在非常一段时间内，一些三四线城市，甚至是二线城市都曾将众多龙头房企深度套牢，这些城市将是碧桂园未来的粮仓还是陷阱都或许充满著变数。
海外战略几成胜算此外，被碧桂园看作公司新的利润增长点的海外项目，在获得突破的同时也隐含危机。碧桂园方面透露的信息表明，马来西亚的森林城市在2016年构建了180亿元的销售金额，净利润率高达20%。但随着项目的前进，众多负面新闻也大大被透露，先前销售节奏能否维持尚待仔细观察，但项目投资成本极大、天价营销推展费用都为外界所诟病。其中，华侨生高考、海外资产配备、海外教育等概念抹黑也让外界评价不低。
同时，填海造地、淡水设施引入、网络设施设施建设、跨海大桥工程等繁杂系统性建设和20年的超长开发周期都让项目不存在诸多变数，马来西亚政策的不平稳因素以及与周边其他房企海外项目的竞争，也让这个超级大盘不存在诸多挑战。目前，碧桂园已在马来西亚、澳大利亚、印尼落地7个项目，同时公司还将之后扩展印度、英国、泰国、缅甸、老挝、俄罗斯、越南等市场。但海外项目到底能给碧桂园带给多少效益，短期来看依然很受限。
倘若海外战略过分轻敌，可能会拖垮公司的整体局面。
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